1. 引言
租赁合同在私法中具有重要意义，因为它既保护所有权人的财产权，也保护承租人的居住权或使用权。然而，当租赁物的所有权在租赁期间发生变更时，当事人之间便会形成新的法律框架。第6098号《土耳其债务法》（TCO）第351条赋予新所有权人在一定条件下要求承租人腾退的权利。该条款旨在平衡承租人的合同安全与所有权人的财产权。
2. 《土耳其债务法》第351条的规定及其含义
《土耳其债务法》第351条规定：
“在住宅及有顶棚的经营场所租赁中，事后取得租赁物的人如因其本人、配偶、直系卑亲属、直系尊亲属或其依法负有扶养义务的其他人需要使用该租赁物，只要在取得之日起一个月内书面通知承租人，即可在取得之日起六个月后通过提起诉讼终止租赁合同。”
该条款为新所有权人使用房产的实际需要提供了法律依据，同时力求兼顾承租人对稳定居住的期待。
3. 需要的概念及其条件
新所有权人依据第351条要求承租人腾退的权利，并不仅以取得房产为限，还必须满足一定的实体条件和形式条件。法院对这些条件进行严格审查。
3.1. 在租赁成立后取得房产
一项基本要求是，房产必须是在租赁合同有效期间取得的。如果该人在租赁成立前已拥有该房产，则适用第350条，而非第351条。
3.2. 需要的适格受益人
法律将适格受益人限定为所有权人本人及其配偶、直系卑亲属、直系尊亲属和依法受其扶养的人。根据最高上诉法院（Yargıtay）的判例，基于其他人（例如兄弟姐妹、姻亲、未婚夫妻）的需要而提出的腾退请求不被视为有效。
3.3. 真实、真诚且迫切的需要
最具争议且因案而异的标准，或许是需要必须真实、真诚且迫切。该需要不得是临时性或投机性的，且必须具有使用该房产的真实意图。
3.4. 书面通知与期限要求
有效的腾退诉讼要求在取得房产后一个月内书面通知承租人；如承租人未腾退，须在取得房产至少六个月后提起诉讼。实践中常因未通过公证人发出通知或未在规定期限内通知而产生问题。通过短信、电子邮件或口头方式发出的通知不满足书面通知的要求。如通知未依法送达或送达迟延，法院将以程序理由驳回起诉。⁶ 在一项判决中，最高上诉法院认定，未在一个月期限内送达经公证的通知，将使依据第351条提出的请求丧失法律依据。
4. 判例中遇到的实际问题
基于新所有权人需要的腾退案件，经常遇到程序问题以及所主张需要的可信度问题。这些问题往往导致案件在未经实体审查的情况下即被驳回。
4.1. 通知与期限问题
许多新所有权人错过一个月和六个月的期限，或未进行适当通知。以当面递交或发送信息方式而非通过公证人送达的通知无效。
4.2. 恶意与抽象理由
在某些案件中，出租人要求腾退是为了提高租金，而非出于真实需要。最高上诉法院将此类行为视为恶意，并认定所主张的需要不真诚。
4.3. 承租人的弱势地位与法律不确定性
承租人往往较晚才得知所有权变更，因而无法及时主张其权利。原所有权人与新所有权人之间缺乏正式的移交或通知，会导致不确定性、腾退程序延长，有时还会引发过高的租金或损害赔偿请求。
4.4. 需要的持续性
最高上诉法院要求该需要在整个诉讼过程中持续存在。如需要消失（例如受益人取得了其他房产），案件将被驳回。这使所有权人在漫长的诉讼程序中处于不利地位。
5. 结论
第351条在允许新所有权人行使其房产使用权的同时，也旨在防止该权利被滥用。该条款及相关判例要求，需要必须真实、出于善意且符合程序要求。
因此，第351条是租赁法的基本组成部分，平衡了承租人的合同安全与所有权人的财产权。
参考文献
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同上。
Aydoğdu, M. (2022). Kira Hukuku Açısından Tahliye Nedenleri ve Uygulamadaki Sorunlar. Ankara: Adalet Yayınevi.
Demircioğlu, S. (2023). "Yeni Malikin Tahliye Talebinde Usuli Şartların Önemi", İstanbul Barosu Dergisi, 97(2), 85–102.
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最高上诉法院（Yargıtay）第六民事庭，判决编号：E. 2016/351, K. 2016/2309。
Demircioğlu, S., 2023.
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