一、征税范围与2026年起征点
高价值住宅税（VHT）的征税对象为位于土耳其境内、建筑物税值超过法定起征点的住宅类不动产。2026年高价值住宅税的起征点定为TRY 17,711,000，用于判断某项不动产是否属于征税范围。
建筑物税值低于该金额的住宅不缴纳高价值住宅税；超过起征点的不动产则产生申报和缴纳义务。
在此需要注意的一点是，评估单位并非整栋建筑，而是以各自平方米单价为基础的每一个独立单元（区分所有单元）。同一项目或同一建筑内的各套公寓在税务上分别评估。因此，每个独立单元/住宅的建筑物税值均单独与起征点进行比较。
二、纳税义务的确定与责任结构
高价值住宅税的纳税人为不动产所有人、用益权人（如有），或在二者均不存在时，以所有人身份处分该不动产的人。
在按份共有的情况下，各共有人按其份额承担纳税义务；在共同共有的情况下，各所有人对税款债务承担连带责任。在判断是否征税时，以不动产的总价值为依据；但计算出的税额按所有权份额分摊。这一结构要求进行审慎的法律和财务分析，尤其是在家庭共有和通过继承取得不动产的情形中。
在判断某项不动产是否属于住宅时，不仅考虑土地登记记录，还考虑该不动产的实际用途。因此，对于在产权证上登记为住宅、但实际用于商业目的的不动产，以实际情况为准。但此种实际用途必须能够通过适当文件加以证明。
三、纳税义务的开始
高价值住宅税自超过起征点之年的次一日历年度开始时产生。建筑物税值超过起征点、发生导致价值增加的变化，或现有免税不再适用的，纳税义务均自次年年初开始。
对于年度内取得且价值超过起征点的不动产，纳税义务自取得年度的次年年初产生。就此而言，取得日期对确定纳税时点具有重要意义。
四、免税规定
法律对该税规定了若干免税情形，主要包括：
- 公共机构和组织所有的住宅；
- 自然人在土耳其拥有的唯一住宅；
- 个人拥有多套住宅的，应税住宅中价值最低的一套住宅；
- 以建筑为主营业务的企业持有的新建住宅，前提是尚未售出且符合法定条件；
- 外国国家所有的不动产，以互惠为条件。
拥有多套住宅的纳税人，须在规定期限内就其拟享受免税的不动产通知税务机关。未履行通知义务的，可能丧失免税资格并可能受到处罚。
五、计税依据与2026年税率表
计税依据为建筑物税值超过TRY 17,711,000的部分。2026年适用累进税率：
- TRY 17,711,000至TRY 26,567,000之间：超出部分按0.3%（‰3）计征；
- TRY 26,567,000至TRY 35,425,000之间：固定税额加0.6%（‰6）；
- TRY 35,425,000以上：固定税额加1%（‰10）。
累进结构可能显著增加税负，尤其是对于高端住宅。因此，每年监测建筑物税值具有战略意义。
六、申报与缴纳流程
纳税申报表须于每年2月20日结束前提交。税款可于2月和8月分两期等额缴纳。
纳税申报表须附有市政当局出具的、载明相关年度及上一年度建筑物税值的证明函。虽然可以进行电子申报，但仍须提交证明建筑物税值的文件。申报错误或不完整的，可能被处以漏税罚款并加收滞纳利息。
七、特殊情形
1. 实际用作经营场所的不动产
在土地登记中登记为住宅、但实际用作经营场所、持有营业执照并已相应进行相关税务通知的不动产，可能不属于高价值住宅税的征税范围。但实际情况须以行政和法律文件加以证明。
2. 作为费用扣除
对于所得税和公司税纳税人而言，已缴纳的高价值住宅税在确定商业所得时可作为可扣除费用处理。这是财务规划中的一项重要考虑因素，尤其是对于持有商业房地产组合的企业而言。
结论与评价
尽管2026年起征点有所提高，但受重估率的影响，高价值住宅（尤其是大都市地区的高价值住宅）被纳入征税范围的可能性有所增加。
在此框架下，以下几点在实践中将起决定性作用：
- 定期监测建筑物税值；
- 妥善安排免税权利；
- 分析共有结构的税务影响；
- 确保产权证登记用途与实际用途一致；
- 规划取得和转让交易的纳税时点。
高价值住宅税不应仅被视为一项申报义务，而应被视为直接影响房地产资产法律和财务架构的监管领域。设计得当的税务合规策略将有助于避免未来的行政处罚和不可预见的财务负担。